Reconocimiento-NoComercial-CompartirIgual 4.0 Internacional Esta licencia permite a otras combinar, retocar, y crear a partir de su obra de forma no comercial, siempre y cuando den crédito y licencia a nuevas creaciones bajo los mismos términos. http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0 http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0/ http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0/ https://v3.camscanner.com/user/download i UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS DE GONZAGA” VICERRECTORADO DE INVESTIGACIÓN Facultad De Derecho Y Ciencia Política “Procedimiento administrativo de cierre de partidas por duplicidad y la seguridad jurídica en el Registro de Predios de la Oficina Registral de Ica, 2023” Línea de Investigación: Sociedad, desarrollo sostenible, políticas públicas y ambientales TESIS Para optar por el Título Profesional de Abogado PRESENTADO POR: Bach. MARÍA DEL ROSARIO PUMAYAURI TORIBIO Ica– Perú 2024 i Dedicatoria. A mis amados padres, quienes con su amor incondicional han sido la base de todo lo que soy y lo que he logrado. Gracias por motivarme a luchar por mis objetivos, a nunca desistir y a ser fiel a los valores y principios inculcados. Con todo mi corazón, les dedico cada esfuerzo puesto en la redacción de esta tesis, en reconocimiento a su apoyo infinito y su inquebrantable fe en mí. ii Agradecimientos Deseo expresar mi más profundo agradecimiento al Dr. Otto José Cockburn De Cárdenas, por su significativo aporte, instrucción y guía en el desarrollo de la presente investigación. Su apoyo constante y visión crítica han sido imprescindibles para mi desarrollo académico y profesional. A las abogadas Meivis Pamela Huamani Servellon y Jullisa del Carmen Cevasco Falconi, les agradezco su valioso aporte y colaboración, por compartir generosamente sus conocimientos y experiencias. Su orientación jurídica y consejos han enriquecido este proyecto significativamente. Gracias por el tiempo dedicado y su siempre cordial disposición a contribuir con la realización de este proyecto. A todos los participantes que hicieron posible la culminación de la presente, infinitas gracias. iii ÍNDICE DE CONTENIDOS Dedicatoria. ............................................................................................................. i Agradecimientos ..................................................................................................... ii INDICE DE CONTENIDOS ................................................................................... iii INDICE DE TABLAS ............................................................................................. v INDICE DE FIGURAS .......................................................................................... vii Resumen ................................................................................................................ ix Abstract. ................................................................................................................. x I. INTRODUCCIÓN ............................................................................................. 11 I.1. Planteamiento del problema .......................................................................... 12 I.2. Antecedentes de la investigación ................................................................... 13 I.3. Marco Teórico ............................................................................................... 16 I.4. Formulación del problema ............................................................................. 40 I.5. Justificación e importancia de la investigación ............................................. 40 I.6. Objetivos ........................................................................................................ 40 1.6.1 Objetivo general ............................................................................................ 40 1.6.2 Objetivos específicos ..................................................................................... 40 I.7. Hipótesis .............................................................................................................. 41 1.7.1 Hipótesis general ........................................................................................... 41 1.7.2 Hipótesis especificas ................................................................................. 41 II. METODOLOGIA ............................................................................................. 42 II.1. Tipo, Nivel y Diseño de investigación .......................................................... 42 II.1.1. Tipo de investigación .............................................................................. 42 II.1.2. Nivel de investigación ............................................................................. 42 II.1.3. Enfoque de investigación ........................................................................ 42 II.1.4. Diseño de investigación .......................................................................... 43 II.2. Población, Muestra y Muestreo de estudio .................................................... 43 II.2.1. Población de estudio ............................................................................... 43 II.2.2. Muestra de estudio .................................................................................. 43 II.2.3. Muestreo de estudio ................................................................................ 44 II.3. Técnicas e instrumentos de investigación ...................................................... 44 II.3.1. Técnicas de recolección de información ................................................. 44 II.3.2. Instrumentos de recolección de datos ..................................................... 44 II.3.3. Técnicas de procesamiento, análisis e interpretación de datos ............... 45 iv II.4. Aspectos éticos .............................................................................................. 45 III. RESULTADOS ............................................................................................... 46 IV. DISCUSIÓN ................................................................................................... 80 V. CONCLUSIÓN ............................................................................................... 84 VI. RECOMENDACIÓN ....................................................................................... 85 VII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .............................................................. 86 VIII. ANEXOS ..................................................................................................... 90 v INDICE DE TABLAS Tabla 1 ¿Los trabajadores de la Oficina Registral de Ica conocen adecuadamente el procedimiento de cierre de partidas por duplicidad? 46 Tabla 2 ¿Se aplican correctamente los pasos del procedimiento de cierre de partidas por duplicidad en la Oficina Registral? 47 Tabla 3 ¿El personal recibe suficiente capacitación sobre el procedimiento de cierre de partidas por duplicidad? 48 Tabla 4 ¿Considera que el procedimiento de cierre de partidas en el registro de predios brinda una solución eficaz? 49 Tabla 5 ¿El proceso de cierre de partidas por duplicidad afecta la eficiencia de otros procedimientos registrales? 50 Tabla 6 ¿Considera que los plazos establecidos para el procedimiento administrativo de cierre de partidas por duplicidad son adecuados? 52 Tabla 7 ¿El cierre de partidas por duplicidad afecta la certeza y claridad de las inscripciones en el Registro de Predios? 53 Tabla 8 ¿La existencia de casos de duplicidad de partidas en el registro de predios afecta el tráfico inmobiliario? 54 Tabla 9 ¿El cierre de partidas registrales por duplicidad en los registros públicos afecta la seguridad jurídica? 55 Tabla 10 ¿Considera Ud. ¿Que la duplicidad de partidas registrales afecta negativamente a la seguridad jurídica en el Registro de Predios? 56 Tabla 11 ¿La existencia de casos de duplicidad de partidas registrales perjudica la aplicación del principio de especialidad en el Registro de Predios? 58 Tabla 12 ¿Considera que la existencia de casos de duplicidad de partidas repercute sobre el principio de legitimación en el Registro de Predios? 59 Tabla 13 ¿Los casos de duplicidad de partidas registrales afecta la certeza y claridad de las inscripciones en el Registro de Predios? 60 Tabla 14 ¿Considera que la seguridad jurídica es uno de los factores más importantes para generar confianza en el sistema registral? 62 Tabla 15 ¿El cierre de partidas por duplicidad afecta la confiabilidad que los usuarios tienen en la publicidad registral que proporciona los Registros Públicos? 63 Tabla 16 ¿El cierre de partidas por duplicidad afecta la publicidad registral y la vi transparencia en la Oficina Registral de Ica? 64 Tabla 17 ¿Los propietarios de predios tienen acceso claro y transparente a la información sobre el cierre de partidas por duplicidad? 66 Tabla 18 ¿La publicidad registral adecuada contribuye a la seguridad jurídica en el registro de predios? 67 Tabla 19 Procedimiento administrativo de cierre de partidas por duplicidad 68 Tabla 20 Conocimiento y comprensión del procedimiento 69 Tabla 21 Eficiencia del procedimiento 70 Tabla 22 Impacto en los registros 72 Tabla 23 Seguridad jurídica en el registro de predios 73 Tabla 24 Percepción de la seguridad jurídica 74 Tabla 25 Confianza en el sistema registral 75 Tabla 26 Publicidad registral y transparencia 76 Tabla 27 Seguridad jurídica en el registro de predios y Procedimiento administrativo de cierre de partidas por duplicidad 77 Tabla 28 Seguridad jurídica en el registro de predios y duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles 78 Tabla 29 Procedimiento administrativo de cierre de partidas por duplicidad y Publicidad registral y transparencia 79 vii INDICE DE FIGURAS Figura 1 ¿Los trabajadores de la Oficina Registral de Ica conocen adecuadamente el procedimiento de cierre de partidas por duplicidad? 46 Figura 2 ¿Se aplican correctamente los pasos del procedimiento de cierre de partidas por duplicidad en la Oficina Registral? 47 Figura 3 ¿El personal recibe suficiente capacitación sobre el procedimiento de cierre de partidas por duplicidad? 49 Figura 4 ¿Considera que el procedimiento de cierre de partidas en el registro de predios brinda una solución eficaz? 50 Figura 5 ¿El proceso de cierre de partidas por duplicidad afecta la eficiencia de otros procedimientos registrales? 51 Figura 6 ¿Considera que los plazos establecidos para el procedimiento administrativo de cierre de partidas por duplicidad son adecuados? 52 Figura 7 ¿El cierre de partidas por duplicidad afecta la certeza y claridad de las inscripciones en el Registro de Predios? 53 Figura 8 ¿La existencia de casos de duplicidad de partidas en el registro de predios afecta el tráfico inmobiliario? 54 Figura 9 ¿El cierre de partidas registrales por duplicidad en los registros públicos afecta la seguridad jurídica? 56 Figura 10 ¿Considera Ud. ¿Que la duplicidad de partidas registrales afecta negativamente a la seguridad jurídica en el Registro de Predios? 57 Figura 11 ¿La existencia de casos de duplicidad de partidas registrales perjudica la aplicación del principio de especialidad en el Registro de Predios? 58 Figura 12 ¿Considera que la existencia de casos de duplicidad de partidas repercute sobre el principio de legitimación en el Registro de Predios? 60 Figura 13 ¿Los casos de duplicidad de partidas registrales afecta la certeza y claridad de las inscripciones en el Registro de Predios? 61 Figura 14 ¿Considera que la seguridad jurídica es uno de los factores más importantes para generar confianza en el sistema registral? 62 Figura 15 ¿El cierre de partidas por duplicidad afecta la confiabilidad que los usuarios tienen en la publicidad registral que proporciona los Registros Públicos? 64 viii Figura 16 ¿El cierre de partidas por duplicidad afecta la publicidad registral y la transparencia en la Oficina Registral de Ica? 65 Figura 17 ¿Los propietarios de predios tienen acceso claro y transparente a la información sobre el cierre de partidas por duplicidad? 66 Figura 18 ¿La publicidad registral adecuada contribuye a la seguridad jurídica en el registro de predios? 67 Figura 19 Procedimiento administrativo de cierre de partidas por duplicidad 68 Figura 20 Conocimiento y comprensión del procedimiento 70 Figura 21 Eficiencia del procedimiento 71 Figura 22 Impacto en los registros 72 Figura 23 Percepción de la seguridad jurídica 73 Figura 24 Percepción de la seguridad jurídica 74 Figura 25 Confianza en el sistema registral 75 Figura 26 Publicidad registral y transparencia 76 ix Resumen Se realizó un minucioso análisis sobre el procedimiento administrativo vinculado al cierre de partidas por duplicidad y la seguridad jurídica en el Registro de Predios de la Oficina Registral de Ica. Este estudio intentó descubrir la relación entre ambos componentes y de qué manera esta relación afecta la publicidad registral y la confiabilidad de las inscripciones. Con una metodología cuantitativa de diseño correlacional, se repartieron encuestas a los trabajadores de la Oficina Registral de Ica. Estos recursos analizan varios factores, como el grado de formación del personal, la efectividad de los procedimientos implementados y como esta influye en la percepción de la seguridad jurídica y la claridad en el registro. Los hallazgos mostraron una evaluación significativamente alta y positiva entre el cierre de partidas por duplicidad y la seguridad jurídica, con un coeficiente de Spearman de 0.925 (p < 0.01). Además, se considera que la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles produce un impacto negativo considerable en la seguridad jurídica (Rho = 0.964, p < 0.01), lo que subraya su impacto en la claridad y la confianza en los derechos de propiedad. En lo referido a la publicidad registral, el procedimiento también evidenció una sólida compensación positiva (Rho = 0.913, p < 0.01), lo que indica que su correcta aplicación potencia tanto la certeza como la confiabilidad en la información registrada. Los estudios determinan que el procedimiento administrativo mediante el cual se cierra partidas por duplicidad es crucial para robustecer la seguridad jurídica y la publicidad de información registral. No obstante, se identificaron deficiencias en la formación del personal y en la normalización de los procesos, lo que restringe la eficacia de este procedimiento. Para establecer un sistema de registro confiable y eficaz, se aconseja incrementar la capacitación del personal, incorporar tecnologías de vanguardia para el análisis catastral y de esta manera, asegurar la certeza de la información que se publicita. Palabras clave: Procedimiento de cierre, duplicidad de partidas y seguridad jurídica x Abstract. This study examined the connection between the administrative process of closing duplicate entries and legal certainty within the property registry of the Ica Registry Office in 2023. It also sought to understand how this relationship influences registry publicity and the reliability of registrations. A quantitative approach with a correlational design was employed, involving surveys of registry office staff to assess factors such as training, procedural effectiveness, and their impact on perceptions of legal certainty and transparency. The findings revealed a very strong positive correlation between the duplicate entries closure procedure and legal certainty (Spearman’s Rho = 0.925, p < 0.01). Furthermore, it was observed that duplicate entries with conflicting inscriptions significantly undermine legal certainty (Rho = 0.964, p < 0.01), emphasizing their detrimental effect on clarity and confidence in property rights. As for registry publicity, the procedure showed a strong positive correlation (Rho = 0.913, p < 0.01), suggesting that its proper implementation improves the transparency and accessibility of registered information. The study concluded that the process of closing duplicate entries is vital for reinforcing legal certainty and registry publicity. However, gaps in staff training and process standardization were identified, limiting its effectiveness. It is recommended to improve staff training, adopt advanced cadastral analysis technologies, and enhance transparency in the dissemination of information to ensure the establishment of a reliable and efficient registry system. Keywords: Closure procedure, duplicate entries, legal certainty. 11 I. INTRODUCCIÓN Este estudio aborda la problemática que representa la duplicidad de partidas en nuestro sistema registral, y el impacto de la misma en la seguridad jurídica que otorga el Registro peruano, situado específicamente en la Oficina Registral de la Ica. La confianza en el sistema se ve comprometida y la determinación de la titularidad se complica debido a la persistente existencia de duplicidad de partidas, lo que representa un desafío constante. Este inconveniente afecta no solo el registro de bienes inmuebles, sino también otros Registros, así como el de personas naturales y jurídicas. Históricamente, el registro de la propiedad inmueble en Perú ha sido crucial para proteger los derechos de los titulares y gestionar el orden territorial. La instauración del Registro de la Propiedad Inmueble el 2 de enero de 1888 marcó un hito en este proceso, siendo una de las primeras normativas de su tipo en el país. Esta normativa reflejaba la creciente necesidad de formalizar los derechos de los propietarios en una nación que buscaba fortalecer su marco de propiedad y legalidad. En sus comienzos, las inscripciones se realizaban en volúmenes extensos, que consistían en diarios organizados y detalladamente escritos. Con el tiempo, este procedimiento fue mecanizándose y, eventualmente, se transformó en registros electrónicos. Definitivamente, el logro que significan las inscripciones electrónicas en la actualidad es resultado de los avances tecnológicos logrados. A lo largo de las décadas, sin embargo, el sistema registral ha enfrentado diversos obstáculos, precisamente uno de ellos, es la duplicidad de partidas. Este problema surge en gran parte debido a la fragmentación en la gestión de registros a lo largo de distintas instituciones, cada una con su propio catastro y sin una integración efectiva entre sí. Desde los primeros intentos de formalizar y regular el registro de propiedades, se observó la necesidad de unificar criterios y centralizar la información para evitar que un mismo bien inmueble pudiera registrarse en varias partidas con datos contradictorios o redundantes. Sin embargo, estas ineficiencias no han sido completamente superadas, y el problema de la duplicidad de partidas ha continuado afectando la claridad y transparencia del sistema registral. La coexistencia de múltiples catastros y la falta de interoperabilidad entre ellos han dificultado la identificación de propiedades únicas, generando en los casos más graves, disputas respecto a la titularidad. La Oficina Registral de Ica es un caso de particular interés en este contexto, ya que la creciente demanda de regularización y formalización de predios en la región ha puesto en evidencia las limitaciones del sistema en relación al hecho de que existan dos partidas involucradas para un mismo bien. El presente estudio tiene como objeto llevar a cabo un análisis del procedimiento administrativo para la extinción de la duplicidad, con especial énfasis en los aspectos jurídicos, técnicos y procedimentales. Además, se investigan las implicaciones de 12 seguridad jurídica de esta anomalía, con un enfoque en la necesidad de un sistema de calificación riguroso que pueda ayudar a la reducción de las duplicidades registrales y a la garantía de la exactitud de la inscripción en el Registro. El objeto principal de la investigación es proporcionar una comprensión integral del procedimiento de cierre de partidas por duplicidad en el entorno actual, identificando al mismo tiempo posibles reformas y estrategias de mejora que puedan fortalecer la seguridad jurídica en nuestro sistema registral. Este análisis no sólo contribuye a la comprensión teórica de la gestión registral en el Perú, sino que también brinda sugerencias prácticas para avanzar hacia un sistema registral más sólido, confiable y acorde con los requerimientos de los usuarios y el progreso económico de la región Ica en el año 2023. La investigación se realizará de acuerdo a los siguientes capítulos: I.1. Planteamiento del problema La duplicidad de partidas registrales, que se define como la presencia de múltiples inscripciones para una misma propiedad, es una problemática importante que perjudica la seguridad jurídica de los negocios inmobiliarios. Como consecuencia de este fenómeno, existe incertidumbre sobre la titularidad de los inmuebles, lo que obstaculiza la certeza sobre los derechos de propiedad, así como la fiabilidad en las operaciones de compra y financiación. En el proceso de análisis de esta situación en muchos contextos, se hace evidente que la ausencia de unificación en los sistemas de registro y catastro, en conjunto con la ausencia de tecnología avanzada para el manejo de datos, ha permitido la persistencia de duplicidades. A nivel internacional, en muchos países, especialmente aquellos con sistemas registrales menos desarrollados, la duplicidad de partidas es una preocupación constante. La inexistencia de un catastro unificado y actualizado, así como la falta de un trabajo coordinado entre el catastro y el registro de la propiedad, impiden la identificación precisa de los límites y la titularidad de los bienes inmuebles. Esta situación favorece la aparición de duplicidades en los registros. Como consecuencia de estos problemas, numerosos países de América Latina se han encontrado con importantes dificultades para establecer la confianza de sus ciudadanos y garantizar la seguridad jurídica. El crecimiento del mercado inmobiliario se ha visto obstaculizado por la escasa adopción de tecnologías avanzadas que integren el catastro con el registro de la propiedad, lo que ha provocado la aparición de conflictos inmobiliarios. En estas circunstancias, las personas que desean vender, comprar o adquirir una propiedad se ven obligadas a someterse a extensos procedimientos para confirmar la exactitud y precisión de la información publicitada por el Registro. Esto no sólo compromete la fiabilidad del sistema registral, sino que, además, obstaculiza las transacciones inmobiliarias. La seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias en Perú se ve afectada por el 13 persistente problema de la duplicidad de partidas. Esto se debe en gran parte a la fragmentación de la información y a la inconsistencia en los registros, ya que se advierte la existencia de diversos entes generadores de catastro, en ocasiones con datos que no coinciden entre sí. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) ha reconocido esta situación y ha implementado procedimientos administrativos para eliminar la duplicidad, pero a veces, suelen ser largos y complejos, lo que disminuye la confianza en el sistema registral. Esta situación afecta a quienes buscan formalizar sus propiedades o acceder a créditos y servicios financieros. La existencia de registros duplicados resalta la necesidad urgente de unificar la información a nivel nacional para ofrecer datos precisos y actualizados, así como la uniformización de actuaciones por parte de la UREG, ante estos casos, tal como lo sugiere la Resolución Nº 008-2022-SUNARP-DTR. En la región de Ica, este problema es particularmente interesante debido al aumento en la demanda de regularización de inmuebles. La duplicidad de inscripciones en esta zona se agrava por la falta de coordinación entre el catastro municipal y el registro de la propiedad, lo que genera incertidumbre sobre los derechos de propiedad y afecta negativamente la confianza en el sistema registral. Esta situación no solo afecta a los propietarios, sino también a entidades financieras y agentes inmobiliarios, quienes necesitan un sistema registral ágil y confiable para garantizar la autenticidad de las inscripciones y realizar transacciones con seguridad. I.2. Antecedentes de la investigación I.2.1. Internacionales Ferreira (2024), en su artículo titulado «El Registro Conservatorio de Bienes Raíces Chileno y la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario», presentado en la revista Iuris Dictio de la Universidad de Concepción de Chile, hace hincapié en el examen de la seguridad, rapidez y eficiencia del sistema registral, así como en el impacto de estos factores en las transacciones en el rubro inmobiliario y en la protección jurídica que resulta imprescindible para el éxito de las transferencias. En síntesis, la capacidad del Registro para asegurar estos aspectos se ve comprometida por una serie de obstáculos, lo que genera preocupación sobre la funcionalidad del Sistema Registral en Chile. En su artículo denominado «Negativa de Instrumentos Públicos y la Colaboración Universitaria en la Promoción de la Seguridad Jurídica», publicado en la Revista Pedagógica de la Universidad de Cienfuegos, Ecuador, Esparza et al. (2023) destaca la importancia de demostrar respeto por el principio fundamental de seguridad jurídica y el derecho a la propiedad en el sector inmobiliario. Se concluye que es imperativo que los registradores de la propiedad demuestren una actuación precisa y la aplicación idónea de las normas en la tarea de calificación de los instrumentos públicos. Para identificar deficiencias en el proceso registral y promover soluciones 14 que fortalezcan la tutela de los derechos de propiedad en el territorio nacional, es crucial enfatizar la importancia de propiciar la colaboración y el diálogo entre los diversos intervinientes en el registro de la propiedad, incluyendo registradores, abogados, jueces y ciudadanos en general. León (2021), en su trabajo de investigación titulado «Del detonante de la sentencia T-488 del 2014: Al blindaje normativo en los procesos de pertenencia y adjudicación en Colombia», presentado para la obtención del título de Magíster en Derecho Privado en la Universidad Santo Tomás, Seccional Tunja, Colombia, aborda la problemática de la concentración de tierras en Colombia. Se concluye que es necesario aumentar la eficiencia y el presupuesto asignado a la Autoridad Nacional de Asuntos Terrestres (ANT) debido al alto número de denuncias que se presentaron en 2021 por falsificación de documentos. Esto repercute en la seguridad jurídica como obligación del Estado, en contra de quienes cometen delitos. En su artículo titulado «Reflexiones sobre el registro de propiedad y seguridad jurídica en el Ecuador», Giler-Mendoza (2020) se enfoca en examinar la correlación entre el registro de propiedad y la seguridad jurídica del Estado ecuatoriano. Señala que en el país de Ecuador se ha establecido, a través del desarrollo del registro de propiedad, un sistema cuyo objetivo es ser una herramienta para realizar un análisis crítico sobre la estandarización de los requisitos y procedimientos del registro de bienes inmuebles y así garantizar una adecuada publicidad. I.2.2. Nacionales Dextre (2022), en su trabajo de tesis titulado «Duplicidad de partidas y la seguridad jurídica de los propietarios inscritos en la Zona Registral N° IX, sede Lima, año 2019», para la obtención del grado de Maestro en Derecho Notarial y Registral por la Universidad Inca Garcilazo De la Vega, Lima - Perú, concluye que la duplicidad de partidas representa una anormalidad que incide negativamente el Sistema Registral, repercutiendo en la certeza y confiabilidad que debe caracterizar al Registro de Predios y al sistema registral en general. Esta circunstancia repercute en la responsabilidad a la que está obligado el titular registral de sus predios, afectando la seguridad jurídica y la publicidad que debe brindar la SUNARP. Torres (2021), en su artículo titulado «Mejor derecho de propiedad, como mecanismo de solución a la duplicidad de partidas en el registro de la propiedad inmueble», cuya publicación se hizo en la Revista de la Facultad de Derecho de la Universidad Femenina del Sagrado Corazón, Lima - Perú, concluye que, la principal causa de la duplicación de partidas radica en la presentación de solicitudes de inmatriculaciones de predios que carecían de planos y documentos técnicos que permitan una identificación precisa. Sheron (2022), en su trabajo de tesis titulado «La superposición registral en predios y su influencia en la seguridad jurídica en las Pampas de San Bartolo - Lima - 2021», utilizó un enfoque de tipo cuantitativo, del tipo básico explicativo y observacional, para la obtención del 15 título de Abogado en la Universidad Peruana de Las Américas en Lima, Perú. Se eligió este enfoque porque no implicaba experimentación alguna. La investigación que se realizó fue de diseño correlativo, midiéndose ambas variables para establecer su relación. Uno de los hallazgos más resaltantes fue la identificación de una elevada cifra de titulares de derechos sobre predios que se superponían con terrenos de propiedad del Estado. El procedimiento de cierre no se inicia en estos casos por dos razones principales: primero, la oposición formulada por la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales cuando el derecho más antiguo pertenece al Estado, y segundo, la autorización del Registrador Público para abstenerse de cerrar la partida debido a la adquisición del inmueble por parte del Estado. En definitiva, la investigación llegó a la conclusión de que la proliferación de partidas duplicadas supone una amenaza para la seguridad jurídica y crea incoherencias en la legislación relativa al registro. Castro (2020), en su investigación titulada «Análisis de la duplicidad de partidas registrales y el mejor derecho de propiedad en el ámbito de la SUNARP Lambayeque», para conseguir el grado académico de “Bachiller en Derecho por la Universidad Señor de Sipán, Lambayeque – Perú”, concluye que los factores determinantes de la duplicidad de fichas o partidas y el mejor derecho de propiedad en el Registro de Predios de la Oficina Registral de Lambayeque son, en primer lugar, sociales: la ineficiencia del sistema de inscripción de partidas, lo que impacta perjudicialmente en los titulares de predios, quienes son los principales afectados por la duplicidad de partidas, las cuales en ocasiones producto de errores administrativos. En el ámbito del derecho, cabe destacar que se hace hincapié en la buena fe que se hace valer por una o ambas partes. Esto se debe a que existen escenarios en los que el propietario titular y el quien posee el bien se enfrentan en un procedimiento judicial. A pesar de esto, la jurisprudencia salvaguarda a ambas partes, señalando que la información proporcionada por los Registros Públicos es insuficiente para declarar de inmediato al propietario que actúa de buena fe. Como consecuencia de que la propiedad asegura el uso y disfrute del inmueble, el factor determinante es la posesión del propietario, a pesar de que ésta no se refleje en los registros públicos. En el año 2020, Minchán realizó un estudio titulado «Duplicidad de partidas en el registro de predios de la oficina registral de Cajamarca y su impacto en la seguridad jurídica de Cajamarca en el año 2017.», el mismo que fue elaborado a fin de lograr el título de Abogado profesional de la “Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo de Cajamarca, Perú”. El investigador realizó una investigación de tipo básica con un enfoque de investigación cualitativa, un nivel descriptivo y un diseño que no involucró ningún método experimental. Durante el transcurso del estudio, se descubrió que la presencia de partidas o fichas duplicadas es una anomalía común en el Registro. Con la finalidad de analizar este tema, se examinaron los expedientes N.º 30-2018 (Cajamarca) y N.º 06-2019, los cuales están asociados al procedimiento administrativo destinado al cierre de partidas con superposición de áreas. Se ha evidenciado que, la ausencia de sustento del área de 16 Catastro ha generado casos de duplicidad y superposición, lo que ha repercutido negativamente en la seguridad jurídica. Luego de una cuidadosa consideración, se determinó finalmente que los casos de duplicidad resultan en publicidad registral inexacta dentro del registro, lo cual tiene un impacto negativo en la exactitud y credibilidad del Registro Público (SUNARP). I.2.3. Antecedente local Matta (2023) realizó una investigación titulada "Limitación del derecho de propiedad de predios afectados por duplicidades de partidas registrales en Ica, período 2020 – 2023", para obtener del grado de Maestro en Derecho Corporativo en la Universidad César Vallejo”. El propósito de la investigación fue examinar las repercusiones del cierre de partidas registrales por duplicidad en la provincia de Ica entre 2020 y 2023, así como el impacto de este fenómeno sobre los derechos de propiedad y el tráfico jurídico inmobiliario. La investigación se enfocó en el análisis de la seguridad jurídica de los titulares de bienes inmuebles inscritos en los registros afectados por duplicidad, a raíz del cierre. La metodología aplicada, fue de tipo básica y enfoque cualitativo, con un diseño basado en el análisis de entrevistas y documentación. Se realizaron entrevistas a expertos en derecho registral, que compartieron sus conocimientos y experiencias sobre la duplicidad de inscripciones y los efectos de su cierre. Asimismo, se revisaron las resoluciones administrativas de cierre de partidas emitidas por la Unidad Registral de la Zona Registral N°XI - Sede Ica emitidas en el periodo estudiado. Como resultado de las conclusiones, se determinó que el cierre de partidas afectadas por duplicidad dificultaba el pleno ejercicio del derecho del titular sobre los inmuebles inscritos en las partidas afectadas, lo que generaba incertidumbre y dificultaba la contratación de negocios jurídicos. A pesar de que las inscripciones preexistentes en aquellas partidas cerradas continuaron siendo válidas, se restringió la posibilidad de realizar nuevas inscripciones. Ello supuso una nueva afectación al derecho de disposición de las citadas fincas, lo que complicó aún más el negocio jurídico. I.3. Marco Teórico Las variables, dimensiones e indicadores que componen el marco teórico serán objeto de esta exposición. Además, se realizará un estudio de las bases de datos científicas para profundizar en la investigación y análisis del tema en cuestión. Del mismo modo, se desarrollarán los aspectos más pertinentes del tema, como su descripción, características y la normativa correspondiente. Todo ello fundamentará los argumentos que se pretenden esgrimir y será accesible para futuras investigaciones. 17 I.3.1. Registro de Predios Integrante esencial del Registro de Propiedad Inmueble, cuya función primordial es inscribir y garantizar la seguridad jurídica de los contratos, actos o derechos que se asocian a los bienes que interesan al propietario. Además de las cargas, gravámenes y otras anotaciones que se asocian a la propiedad, este registro juega un rol decisivo en la organización y difusión de los derechos de propiedad de forma sistemática. Se compone de partidas registrales únicas, cada una de las cuales está asociada a una propiedad individual concreta, de acuerdo con el principio de especialidad, que garantiza la identificación de cada propiedad individual de forma única y precisa. Cada partida registral contiene inscripciones ordenadas en asientos registrales, que se estructuran según rubros y numeraciones correlativas precedidas de una letra identificadora, lo que facilita la realización de consultas y en general el manejo y gestión de la información. Además, el sistema está respaldado por un procesamiento automatizado de datos que garantiza la actualización, confiabilidad y trazabilidad de las inscripciones realizadas (SUNARP, 2022). En este contexto, el Registro de Predios se distingue claramente del catastro, aunque ambos sistemas son complementarios. Según Sarmiento y Villajuán (2021), el catastro tiene un enfoque técnico y descriptivo, orientado a detallar características físicas, económicas y funcionales de los predios, con objetivos enfocados en la recaudación tributaria y la planificación territorial. Proporciona información sobre ubicación, dimensiones, infraestructura y uso del suelo, ofreciendo una visión integral del territorio desde una perspectiva física y económica. Por otro lado, el Registro de Predios tiene una finalidad jurídica y económica, centrada en otorgar seguridad y publicidad a los derechos relacionados con los inmuebles. Este registro permite a los propietarios y a los terceros interesados acceder a información fiable sobre la titularidad y las afectaciones de las propiedades, aumentando así la eficacia y la transparencia de las transacciones inmobiliarias. El registro da a conocer la realidad jurídica de las propiedades, mientras que el catastro refleja la realidad física de las mismas. Este sistema complementario potencia la ordenación del territorio y el tráfico inmobiliario. La interacción entre ambos sistemas es crucial, ya que el catastro suministra información técnica indispensable para la correcta delimitación de los predios en el Registro, mientras que este último garantiza que los derechos inscritos sean claros, precisos y vinculantes para terceros. Así, ambos contribuyen a consolidar la seguridad jurídica, la planificación territorial y el desarrollo económico a través de un manejo integral de los bienes inmuebles. ● Breve historia y antecedentes La creación del Registro de la Propiedad inmueble, actualmente el Registro de Predios, data del 02 de enero del año 1888, el mismo que funcionó durante más de un siglo con una técnica 18 de inscripción manuscrita, es decir de puño y letra efectuadas por el Registrador, quien firmaba manualmente con tinta cada asiento. Primigeniamente las partidas registrales constaban en Tomos (Libros de gran tamaño compuesto por folios), y es a partir del año 1970 que se empieza a utilizar Fichas utilizando una máquina de escribir, cuya seguridad aún era muy débil, por cuanto su contenido era susceptible de modificación o alteración, funcionando con un sistema lerdo y cuyo almacenamiento representaba un problema. El mencionado sistema no permitía realizar estadísticas de las inscripciones, ni clasificarlas en función a la zona o conforme a las necesidades urbanísticas y/o económicas del Estado. El año 1988 marcó el inicio del proceso de modernización de nuestro sistema registral. Para ello se promulgó el Decreto Legislativo Nº 495, que creó el Registro de la Propiedad de los Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares. Como resultado de este decreto se implementó un proceso de registro informatizado. Este proceso permite la búsqueda e identificación de predios a través del código predial, el número registral, el nombre del propietario inscrito o la ubicación del predio. Como resultado, se facilita la ingente entrada de información registral. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) nace en 1994 como resultado de la aprobación de la Ley Nº 26366, que la designó como el ente responsable de supervisar el Sistema Nacional de Registros. Esta fue la siguiente fase del proceso de modernización del sistema registral peruano, que tuvo lugar en 1994. Con su implementación se pretendía especializar, simplificar, integrar y modernizar la función registral en todo el país. Un paso muy importante en el proceso de modernización del Registro se dio en 1997 cuando se emitió la Resolución Nº 124-97-SUNARP. Este fue el tercer avance significativo en el proceso. Se reemplazó el archivo de la Oficina Registral de Lima y Callao por un sistema que utilizaba microarchivos y la captura de la huella dactilar del registrador como firma electrónica. Esta resolución fue aprobada para lograr el cambio deseado. Esta firma no puede alterarse y garantiza que ha sido autenticada por la autoridad competente. Otro avance clave fue la digitalización de las inscripciones registrales y su conservación en discos ópticos. Esto hizo posible guardar la gran cantidad de información incluida en el registro, garantizando que permanecería inalterada y conservada durante un largo periodo de tiempo. Además, esto hizo posible que otros usuarios pudieran acceder y examinar fácilmente la información que se estaba proporcionando, según Vivar (2022). La Ley Nº 27755, promulgada en 2002, puso fin a los diversos registros de la propiedad que existían en el país. Para ello creó el Registro de la Propiedad, que fusionó los siguientes registros de la propiedad: 19 Como consecuencia de ello, las medidas que en un principio pretendían modernizar el Registro de la Propiedad prosiguieron y se ampliaron para incluir los demás registros que se especificaban. Los Registros Públicos han venido trabajando hacia la conectividad a nivel nacional, lo cual está representado en la Resolución No. 096-2001-SUNARP/SN. Esto forma parte del proceso de modernización puesto en marcha. Mediante esta resolución se permitió el uso de un método innovador de inscripción. Este método consiste en la producción electrónica de las inscripciones a través de un software denominado «Sistema de Información Registral», que facilita a los registradores el proceso de calificación. A partir de ese momento, tendrían acceso a todos los asientos registrales, incluidos los de otras áreas, lo que aumentaría el nivel de seguridad jurídica y disminuiría el tiempo necesario para la calificación. La SUNARP ha implementado de manera permanente numerosas iniciativas innovadoras para reforzar la calidad de los servicios ofrece. ● Partida registral Se define como el elemento registral, el cual está conformado por los asientos registrales que han sido debidamente organizados con base en una finca determinada, conforme al Reglamento. Es un documento oficial generado por los Registros Públicos que proporciona una relación completa de la historia de un bien inmueble o propiedad. Esta información incluye el propietario actual, el propietario anterior, la superficie de la propiedad, la existencia de cualquier gravamen o carga que afecte a la propiedad, entre otras circunstancias sobre la misma. Este documento prueba el bien existencial física y jurídicamente ante la SUNARP, y es vital para el dueño legítimo y el comprador para detectar información otorgada y encontrar impedimentos jurídicos sobre la propiedad (Esquivel L. , 2020). Por su parte, León (2020) señala que una partida registral es el documento generado en el Registro Público para cada bien inmueble, organizado bajo el principio de especialidad. Este instrumento contiene el historial jurídico del inmueble, incluyendo las inscripciones relacionadas con el dominio y las afectaciones, como cargas o gravámenes. La partida registral garantiza la disponibilidad de información clara y precisa, facilitando la contratación inmobiliaria al brindar a los terceros interesados los datos necesarios sobre la situación jurídica del bien. ● Calificación registral Es el proceso realizado por el Registrador, a través del cual analiza la solicitud de inscripción registral contenida en el título correspondiente. El Registrador examina dicha solicitud para verificar si el acto o derecho puede acceder al Registro. Después de realizado este proceso, el Registrador emite un pronunciamiento en la que practica el asiento solicitado, deniega o suspende para corregir defectos (Escajadillo, 2023). 20 Según Milano (2012), el proceso de calificacion de un documento implica que el registrador verifique y evalúe la legalidad y validez del documento que se presenta. De este modo, se garantiza que el documento cumple los requisitos normativos antes de iniciar el proceso de inscripcion. Este control, que opera dentro de los límites legales establecidos, es crucial para asegurar la calidad de los asientos asociados al proceso de registro. En ausencia de esta actividad calificadora, existe la posibilidad de que se produzcan inscripciones defectuosas, lo que podría dar lugar a errores, facilitar actividades no autorizadas e iniciar nuevos conflictos legales. I.3.2. La seguridad Jurídica en el Derecho Registral El sistema legal brinda protección al definir reglas que son coercitivas y controlan las acciones y comportamientos de las personas dentro de una comunidad. Estas reglas también establecen quién tiene la facultad de crear, interpretar y poner en práctica las leyes, además de las circunstancias en las que puede realizarlo. Las interacciones entre las personas se estructuran y definen de esta manera, lo que actúa como un modelo de un orden objetivo. De acuerdo con Radbruch, la noción de seguridad jurídica conlleva la creación de un marco que garantiza un nivel mínimo de protección, que a su vez posibilita la ejecución de derechos esenciales como la paz social, la legalidad y la juridicidad, o al menos, los principios del sistema legal (Vargas, 2023). La idea de justicia y el bienestar común están entre los objetivos fundamentales del derecho, junto con la idea de seguridad jurídica. El Estado es responsable de la protección de las personas ante la violación o infracción de sus derechos esenciales y financieros por parte de terceros. En situaciones donde ocurra una infracción, el Estado tiene la obligación de implementar los procedimientos requeridos para resarcir el daño causado a la víctima, juzgar a los responsables y resarcir el menoscabo ocasionado. Para que la seguridad jurídica sea eficaz en un Estado, deben converger tres elementos fundamentales: el marco legal, la persistencia del marco legal y la eficacia del bien jurídico, junto con su implementación. Como este se manifiesta como protección de las normas y de los intereses protegidos por el derecho, la primera perspectiva es imparcial e incluye los elementos vinculados a la protección que ofrece el derecho. En cambio, una perspectiva subjetiva hace referencia a la anticipación de las decisiones resultado de la aplicación de la ley por las autoridades públicas, o la expectativa razonable del ciudadano, que se basa en las acciones de las autoridades en la implementación de la ley, entre otros elementos. Un deber hacia las autoridades encargadas del derecho es algo que se encuentra implícito en el punto de vista objetivo, tal como indicaron (Gavilánez et al., 2020). En cambio, la visión subjetiva sostiene que el corresponsable tiene la encargo de orientar la ley hacia las personas a las que se aplica. De hecho, el principio de seguridad jurídica no representa una norma de conducta, sino que, al igual que otros principios, es una regla de segundo nivel. Por esta razón, es crucial destacar que no es una regla orientada directamente a los 21 ciudadanos, sino a las autoridades públicas. Esta normativa define un criterio que debe funcionar como orientación para las normativas que estos poderes implementan, con el propósito de favorecer a aquellos que los poseen. (Gavilánez et al., 2020) La normativa, los principios y el ejercicio de la protección a través de la comunicación de información registral son las piedras angulares de la seguridad jurídica en la esfera del derecho registral. El Registro se encarga de garantizar la seguridad jurídica de los derechos que se inscriben en él, ya sea para salvaguardar la adquisición de un bien o para facilitar su transmisión. De acuerdo con la doctrina, el objetivo primordial del Registro es facilitar las transacciones proporcionando toda la información pertinente sobre la titularidad de una determinada finca en una única consulta. Además, el Registro está diseñado para salvaguardar y garantizar el tráfico de bienes inmuebles. La seguridad jurídica que proporciona el registro a través de la administración pública es crucial en el proceso de facilitar el comercio inmobiliario y, como consecuencia, el desarrollo de la economía. El eminente jurista alemán EHREMBERG, en el año 1903, propuso la siguiente distinción sobre el estatuto de la seguridad jurídica. - Dimensión Estática Según esta dimensión, la seguridad jurídica tiene como finalidad proteger al titular registral de eventuales ataques que puedan ser realizados por terceros malintencionados contra la propiedad registrada. Además, según Adams (2023), esta dimensión esablece que el derecho de propiedad no pueda ser alterado en relación a los bienes patrimoniales del titular registral sin el consentimiento explícito del respectivo titular. La seguridad estática demanda el consentimiento del titular para que se concrete cualquier modificación a su titularidad, entendiéndose que cualquier perjuicio patrimonial del derecho de propiedad que se lleve a cabo sin la intervención del legítimo propietario, constituye un despojo. - Dimensión dinámica La seguridad dinámica protege a terceros garantizando que los bienes muebles o inmuebles están libres de cargas y gravámenes y que pueden identificar posibles actos fraudulentos mediante la publicidad registral. En suma, la seguridad de tráfico, también denominada dinámica, garantiza que cualquier alteración de los bienes de un titular inscrito no pase desapercibida, es decir, cualquier modificación debe inscribirse para notificarla a los posibles compradores (Adames, 2023). En este sentido, puede afirmarse que la seguridad dinámica exige que ninguna prestación patrimonial adquirida por un sujeto se vea frustrada o perjudicada por circunstancias extrañas que no tenía posibilidad de conocer en el momento de la transmisión. De esta forma, el sujeto, que 22 sería un tercero de buena fe, mantiene su compra, aunque el transmitente no ostente la titularidad, siempre que exista un desconocimiento razonable de aquellas situaciones o hechos que evidenciaban la falta de titularidad del transmitente. I.3.3. El Catastro y su relación con el Registro de Predios El Catastro es el catálogo tangible de todos los inmuebles del territorio nacional, tal como lo define el artículo 14, inciso 4 de la Ley 28294, que establece el Sistema Nacional de Catastro Integral y su vínculo con el Registro de la Propiedad Inmueble. En este contexto, nos referimos a un registro básico que proporciona información tanto a la administración pública como a los ciudadanos. Su principal objetivo es validar y salvaguardar la propiedad, al tiempo que constituye un componente esencial en el proceso de planificación de los límites geográficos del país. A través del catastro se proporcionan detalles específicos sobre las características de la propiedad. El alcance de este esfuerzo trasciende los aspectos físicos, económicos y legales, ya que busca proporcionar una perspectiva integral (Salazar, 2023). El objetivo principal del catastro, según Gonzales (2009), es representar visualmente el territorio de una nación, creando así un registro preciso e inequívoco de su extensión y distribución. Además, se esfuerza por aumentar esta representación gráfica con una descripción exhaustiva de los atributos únicos de cada bien inmueble. Esta descripción abarca una serie de características, como su ubicación, dimensiones, límites, fines, valor económico y otras características que permiten identificarlos y distinguirlos. En esencia, el catastro es un instrumento imprescindible para la mejora de políticas públicas de organización territorial y gestión inmobiliaria, así como para la planificación geográfica y la gestión de recursos. Trasciende el ámbito técnico, ya que también contribuye al establecimiento de una base firme para el progreso económico y social y al refuerzo de la seguridad jurídica sobre la propiedad. El Catastro es un sistema de registro que asigna una denominación específica a un bien inmueble en función de sus características físicas, facilitando así su identificación integral, según Esquivel (2001). El objetivo de este sistema es preservar un orden espacial y demográfico. El contenido de esta información se elabora en colaboración con diversas instituciones autonómicas y requiere una representación genérica en cuanto a su presentación visualmente atractiva. Para ello se utiliza un programa estadístico de evaluación de representaciones gráficas y simbólicas. El Registro de la Propiedad Inmueble es un elemento clave dentro del sistema de registros adminitrados por la SUNARP. Se estableció el 2 de enero de 1888 como resultado de la fusión de varios registros previamente independientes. Esta unificación fue posible gracias a la Ley Nº 27755, que instituyó formalmente la creación del Registro de la Propiedad Inmueble y entró en vigor el 14 de junio de 2002. En el marco de la legislación peruana, el Registro de la Propiedad cumple una tarea 23 similar a la del Registro de la Propiedad español. Se ocupa de la inscripción de derechos y actos específicos, conforme se establece en el artículo 2019 del Código Civil. Este registro es de carácter declarativo y voluntario, a excepción del registro de hipotecas, que es constitutivo. Al igual que otros registros del Sistema Nacional de Registros Públicos, el Registro de la Propiedad se rige por principios como legitimación, prioridad y oponibilidad, que, cuando se aplican correctamente, garantizan seguridad jurídica a los titulares registrales. La legislación peruana ha establecido dos categorías distintas de propiedades: las urbanas y las rurales. Adicionalmente, para obtener seguridad jurídica, estas propiedades deben ser registradas a través del proceso de inmatriculación, el cual requiere del cumplimiento de ciertos requisitos legislativos para cada categoría. En consecuencia, es necesario determinar la superficie, los linderos y las medidas perimétricas de las viviendas urbanas. Es relevante hacer mención lo establecido por el Reglamento pertinente, en su artº19, que exige de especificar la ubicación georreferenciada de acuerdo con el datum, así como las coordenadas UTM. El reglamento es explícito en su exigencia de que la finca debe tener la siguiente información: la designación de la calle o Lt., la Mz., la urbanización, la fase, el sector, el grupo, o la zona, con la intención de designar las fincas de forma precisa. Las fincas rústicas están sujetas a requisitos adicionales que se debe cumplir. Es de suma importancia proporcionar el código de referencia catastral, la superficie del terreno en hectáreas (ha), el perímetro en metros cuadrados (m), el centroide y la ubicación georreferenciada según el sistema geodésico nacional, incluidas las coordenadas de los datos y las proyecciones, en estos casos específicos. A efectos de identificar la propiedad para la que se solicita el registro, también es necesario proporcionar el nombre de la propiedad, el sector, el valle, los linderos y las medidas perimétricas, siempre y cuando se esté en posesión de dicha información. Tanto el Catastro como el Registro de la Propiedad son entes que operan dentro del sector inmobiliario comercial. Sin embargo, es posible distinguir entre ambas en función de su estructura organizativa, las técnicas que emplean, la información geográfica que poseen, los principios fundamentales a los que se adhieren y los objetivos que persiguen. El Registro de la Propiedad vela por la preservación de los derechos de las propiedades inscritas, garantizando así la seguridad jurídica en el rubro inmobiliario, como uno de sus objetivos primordiales. El Catastro, por su parte, se desarrolló con el fin de proporcionar al Estado información importante relativa a la ubicación geográfica de las propiedades, así como las características que son únicas para cada propiedad individual. Esta información permite la identificación completa de cada propiedad, lo que a su vez contribuye significativamente a la recaudación eficiente de impuestos y gravámenes. En conclusión, podemos afirmar que, el Catastro es responsable de la localización y descripción de la propiedad (la realidad física), y el Registro se encarga de la titularidad de la propiedad y de los derechos que están asociados a ella (la realidad jurídica). 24 Aunque son instituciones distintas, cada una está especializada en su campo y se benefician mutuamente. Para que sus respectivos objetivos se cumplan correctamente, es necesario que colaboren entre sí. Para establecer la delimitación geográfica de los derechos inmobiliarios inscritos, el Registro de la Propiedad requiere una descripción precisa de las características físicas del inmueble, así como una representación cartográfica de su ubicación. El Catastro, por su parte, está en posesión de la cartografía catastral, así como de otra información que ayuda a las autoridades registrales a garantizar una mayor certeza y seguridad en los contratos de tráfico inmobiliario. En el mismo sentido, es fundamental que el Catastro conozca los títulos de dominio, las modificaciones físicas del predio que se realicen a nivel registral, y cualquier otra información pertinente que posea el Registro. Esta información es de suma importancia para asegurar una adecuada y oportuna actualización de la base de información que posee el Catastro. En ese sentido, se puede observar que existe entre ambas instituciones una relación de dependencia que las obliga a trabajar permanentemente de forma coordinada, cooperando mutuamente. 1.3.3.1. La Base Gráfica Registral La Base Gráfica Registral (BGR), instrumento administrado por la SUNARP, contiene la información de índole gráfica respecto de los predios que obran inscritos en el Registro de la Propiedad. A través de esta base de datos se utiliza tecnología digital para generar una representación gráfica de los atributos técnicos, ubicación y linderos de los predios. Su finalidad es mejorar la exactitud y confiabilidad del sistema registral, complementando la información incluida en los asientos registrales. A través de convenios de cooperación interinstitucional, las municipalidades distritales tienen acceso al BGR, lo que les permite obtener información gráfica y alfanumérica de los bienes de su jurisdicción. Estas entidades pueden hacer uso de esta información para diversos fines, entre otros, el ordenamiento territorial, la titulación de predios, la regularización físico-legal y la comparación con levantamientos catastrales de campo. Existe una considerable reducción en el tiempo necesario para recopilar datos como resultado de la capacidad de este sistema para simplificar actividades que anteriormente requerían extensos procedimientos administrativos (SUNARP, 2024). Al permitir la identificación visual de los predios y eliminar problemas como la duplicidad de registros o la superposición de predios, el despliegue del BGR optimizará la administración interna del Registro de Predios. Esto se conseguirá simplificando el proceso de identificación gráfica de los inmuebles. También mejora la calidad de la información remitida a los operadores judiciales y a los ciudadanos, reforzando así la seguridad jurídica y el tráfico 25 inmobiliario (Arrieta, 2009). Gracias al BGR, los municipios pueden examinar, recibir y hacer uso de la información visual de los polígonos catastrados para diversas aplicaciones prácticas. La creación de programas de inversión pública, como la construcción de escuelas, carreteras y parques, así como la toma de decisiones sobre la titulación y la compra de propiedades, son ejemplos de ello. Debido a que proporciona comparaciones fiables entre los datos gráficos y alfanuméricos de los títulos registrados, también se convierte en una herramienta vital para notarios, instituciones financieras y registradores. Esto se debe a que reduce el peligro de errores y fomenta al mismo tiempo la transparencia en las transacciones. A nivel técnico, la BGR es una herramienta avanzada que utiliza sistemas informáticos, como visores de mapas, para representar de forma interactiva los predios registrados. Esto permite no solo la consulta inmediata de datos, sino también la superposición de capas de información territorial relevante, como datos ambientales, urbanísticos o catastrales, que aunque no tienen valor jurídico directo, son útiles para la planificación y toma de decisiones. I.3.4. Duplicidad de Partidas I.3.4.1. Definición. En caso de que se advierta múltiples partidas para la misma persona o propiedad, se produce un escenario conocido como «duplicidad de partidas». Este problema provoca la distorsión de la publicidad asociada al registro y da lugar a malentendidos sobre la titularidad de la propiedad. La duplicidad puede presentarse, además, como superposición parcial o total de superficies registrales en más de una ficha o partida, así como en el establecimiento de múltiples inscripciones para una misma finca, según la definición prevista en el Reglamento General de los Registros Públicos (2012). En consecuencia, esto repercute en la claridad jurídica y puede dar lugar a litigios sobre la propiedad. Cuando más de un titular, reclama el mismo derecho, aunque no se trate de un caso de copropiedad, es un ejemplo de un problema registral conocido como duplicidad, que tiene el potencial de generar confusión. Mendoza (2014) define esta problemática como un escollo que compromete la seguridad y legitimidad de las transacciones que involucran bienes inmuebles. Además, existen una tipología: la parcial, que se da cuando solo una porción del predio se superpone con otra, y la total, que ocurre cuando todo el inmueble se superpone a otro en toda su extensión (Reglamento General de los Registros Públicos, 2012). Como consecuencia de esta circunstancia, se vulnera el derecho de propiedad, ya que es imposible que existan dos o más partidas contradictorias sobre un mismo inmueble conforme lo establece el principio de especialidad. Esto imposibilita que el Registro represente una fuente confiable de información jurídica. 26 Según Mejorada (2010), el fallo más importante en el registro de la propiedad es la duplicidad de partidas. Esto provoca la distorsión de la información y grandes imprecisiones, lo que a su vez genera una falsa sensación de seguridad sobre los derechos que se han inscrito a través del proceso registral. La presencia de numerosos registros para una misma propiedad puede indicar que existe una falta de claridad en cuanto al verdadero propietario de la misma. La seguridad jurídica de las transacciones no es lo único que se ve comprometido por esta forma de duplicación; también socava la confianza en el sistema de registro. En conclusión, la también denominada doble inmatriculación, no es sólo una cuestión técnica, sino que también supone una amenaza para la integridad del registro de la propiedad. Esto se debe a que la presencia de múltiples registros para la misma propiedad conduce a la confusión, disminuye la eficiencia del sistema registral al contravenir una serie de principios que rigen el mismo, y tiene un impacto en la seguridad jurídica que se asocia con los derechos de propiedad. Mejorada (2010) identifica la duplicidad de partidas como una de las principales problemáticas surgidas dentro del proceso de inscripción de una determinada propiedad. Este fenómeno puede dar lugar a errores sustanciales y también puede causar la distorsión de la información. Especialmente en sistemas jurídicos como el peruano, donde se privilegia a quienes inscriben sus derechos frente a quienes no lo hacen (tal como lo establecen los artículos 1135 y 2014 del Código Civil), este fenómeno genera una falsa sensación de seguridad respecto a la propiedad. Esto se debe a que comúnmente se asume que un derecho ha sido debidamente inscrito y asegurado antes de su efectiva inscripción. León (2020) observa que las transacciones en el sector inmobiliario se ven directa y negativamente afectadas por la duplicidad de asientos registrales. Este problema de manifiesta principalmente en la restricción de las transacciones, ya que el inicio de un proceso de cierre debido a la duplicidad resulta en ambigüedad en cuanto a la titularidad de la propiedad. Como consecuencia de ello, la transacción puede verse limitada, y las partes implicadas pueden decidir no continuar con la transacción en absoluto, o pueden decidir seguir adelante con ella en términos que representen el riesgo, como un precio diferente o una disposición sobre compensación. I.3.4.2. Tipos de duplicidad de Partidas A continuación, se profundizará en los diversos tipos de duplicidad, con los estándares normativos y principios fundamentales que han sido establecidos por los autores y expertos en la materia. 27 - Duplicidad de partidas idénticas. Se encuentra regulado en el art. 58º del RGRP, que señala que existirán partidas duplicadas idénticas, cuando en las mismas se registren igual contenido, es decir inscripciones y anotaciones. En este caso concreto, la normativa ordena la cancelación del registro menos antiguo, haciendo constar en la partida que quede abierta, que esta tiene el mismo contenido que la que fue cerrada, indicando el número. Con la anotación de cierre se garantiza que todos los asientos y anotaciones queden fielmente reflejados en el registro activo, que será el definitivo de todos los registros (Barrenechea, 2018). Este supuesto implica la existencia de una pluralidad de partidas cuyo contenido expresado en sus asientos, es idéntico, siendo la Unidad Registral el encargado de, luego de la respectiva verificación, ordenar el cierre de aquella partida más reciente dejando una anotación en la que se publicite tal situación. Suele ser el escenario menos complejo. - Duplicidad de partidas con inscripciones compatibles. Conforme lo precisa el art. 59º del RGRP, se presenta este supuesto cuando las partidas involucradas en la duplicidad, publiciten inscripciones y/o anotaciones que no se contrapongan entre sí, es decir que exista una compatibilidad. En este escenario, la Unidad Registral responsable, dispondrá el cierre de la partida más reciente, realizando el traslado de aquellos asientos que no consten en la partida de mayor antigüedad, siendo esta la que se mantendrá activa. En situaciones en las que hay duplicidad, pero las inscripciones son compatibles, los registros incluyen anotaciones y datos que son coherentes entre sí. En estos casos concretos, la Unidad Registral correspondiente se encarga de determinar el cierre del registro más reciente y la transferencia de las inscripciones que aún no se hayan inscrito al registro más antiguo. Este procedimiento permite consolidar la información en una sola parte, reduciendo así la probabilidad de futuras disputas en cuanto a la titularidad de la propiedad o los derechos vinculados a la misma (Torres, 2021). De lo antes descrito, es posible comprender que, en estos casos, la duplicidad se presenta cuando la información comprendida en los asientos de inscripción o también en las anotaciones de dichas partidas, son compatibles, es decir que no existe una contraposición y la existencia de una no afecta la claridad de las otras. - Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles Cuando se determina que las inscripciones de las partidas duplicadas son incompatibles entre sí, se inicia un procedimiento corrector que, en última instancia, da lugar a la extinción de las partidas duplicadas. Para finalizar este proceso, se requiere la publicidad de la situación de duplicidad, lo cual se logra realizando anotaciones marginales en ambos registros. Según 28 González y Quintana (2014), las inscripciones incompatibles tienen el potencial de causar un daño significativo al sistema de registro. Ello se debe a que las inscripciones contradictorias pueden generar incertidumbre sobre la titularidad de los derechos asociados al bien inmueble, lo que a su vez repercute en la seguridad jurídica de las transacciones. En otras palabras, este escenario se presenta con la existencia de partidas duplicadas, cuya información contenida en sus asientos, resulta no compatible, es decir que se excluyen entre si. La complejidad de este caso, radica en la existencia de titulares diferentes. - Superposición Total La superposición total se produce cuando dos parcelas coinciden completamente en el mismo espacio geográfico, independientemente de que sus medidas perimétricas puedan diferir. Este problema puede no ser evidente a simple vista, pero es fundamental resolverlo mediante la regularización de la información registral. Por ejemplo, si las parcelas A y B ocupan exactamente el mismo terreno, se considera una superposición total. En tales situaciones, es necesario corregir y clarificar los registros correspondientes para evitar que ambas parcelas sean reconocidas simultáneamente en el sistema registral, lo que podría generar incertidumbre sobre la titularidad del terreno (Torres, 2021). - Superposición Parcial En este tipo, los límites de una parcela o predio, no coinciden íntegramente con los de otra, sino que solo comprenden una porción del bien registrado en la segunda parcela. En este caso, el registro más reciente especificará la parte del terreno afectada por la superposición, detallando los límites y las dimensiones del área involucrada. Si no se puede medir con precisión la extensión de la superposición, se incluirá una descripción exacta de los límites disponibles. Este tipo de duplicidad puede producir escenarios más complejos, ya que en muchos casos resulta complicado determinar el nivel, extensión o grado exacto de la superposición y, en algunos casos, podría demandar intervención de la autoridad jurisdiccional para dilucidar las disputas (Torres, 2021). La duplicidad de partidas registrales es una situación que compromete la seguridad y certeza jurídica en las transacciones inmobiliarias. La información registrada puede estar distorsionada por diversos tipos de duplicidad, incluyendo inscripciones idénticas, compatibles e incompatibles, así como superposiciones parciales y totales. Estas distorsiones han ser resueltas conforme a los procedimientos y lineamiento establecidos en la normativa y los reglamentos del sistema registral. Tal como lo señala González y Quintana (2014), la transparencia y confiabilidad del catastro dependen de la adecuada administración de estas situaciones. 29 I.3.5. Duplicidad de Partidas en el Registro de Predios Gonzales (2009) expone que, la técnica de folio real, que define el registro, se organiza en torno al predio, propiedad o inmueble. El sistema está diseñado para crear una ficha por cada propiedad, que contendrá todos los actos y derechos relacionados con la propiedad, tales como aquellos que varían o dan por terminada una situación jurídica específica con respecto al inmueble. De esta forma, el registro refleja toda la historia jurídica de la propiedad. El folio real tiene como finalidad proporcionar un catálogo o inventario de todos los predios inscritos, intentando documentar de manera ordenada y cronológica el estadio jurídico de cada predio, facilitando así el tráfico jurídico. El acto de inmatricular, es el procedimiento registral mediante el cual una finca o predio ingresa formalmente al Registro. Se trata pues, de la inscripción primigenia realizada sobre un bien, lo que da inicio a su historia en el contexto registral. Con la inscripción de este primer acto, se abre una partida registrada, a la cual se le asigna una numeración única para su identificación. En este entendido, se aborda la duplicidad, definiéndola como una patología registral que, según Roca Sastre (citado por Mendoza, 2018), se produce cuando se abre más de una partida para un mismo bien inmueble. Esta duplicación puede ser total o parcialmente, lo que implica la superposición de áreas inscritas en diferentes asientos, lo cual genera un conflicto de titularidad A nivel nacional, se describe la doble inmatriculación como un escenario generado por errores del propio sistema, en el que una finca o predio está inscrito en más de una ficha registral, ya sea total o parcialmente. Esto puede llevar a que las partidas comprendan la totalidad o solo una parte del bien inmueble (Gonzales, 2014). El principio de especialidad, establecido en el “artículo IV del Título Preliminar en concordancia con el art. 56º del Reglamento General de los Registros Públicos (Resolución Nº 126-2012-SUNARP-SN), establece que la duplicidad ocurre cuando se abre más de una partida para el mismo bien, la misma persona o el mismo elemento que motiva la apertura de dicha partida. La superposición total o parcial de áreas de inmuebles en diferentes asientos también se considera duplicidad de asientos”. Según Gonzáles (2016), la doble inscripción presenta dos vertientes: ● Aspecto formal del doble registro: El principal obstáculo es que la duplicación de partidas infringe el principio de especialidad, que establece que un inmueble debe tener una única partida. Para corregir este error, se debe cerrar la partida registral más reciente (artículo 60 RIRP), y dejar vigente la más antigua. ● Aspectos sustanciales de la doble inscripción: En la esfera del derecho civil, surge la cuestión de determinar quién es el propietario real y verdadero cuando hay múltiples registros de una misma propiedad en diferentes partidas. Un registro doble se presenta 30 cuando un mismo inmueble está registrado total o parcialmente con diversos números de partida, y no necesariamente cubre toda la propiedad (González, 2016). En resumen, esta figura anómala, que significa la duplicidad, no solo supone un problema técnico, sino una grave amenaza a la seguridad jurídica, que a su vez repercute en la confianza de la ciudadanía en el sistema registral, ya que puede generar confusión sobre la titularidad de los inmuebles y dificultar las transacciones inmobiliarias. I.3.5.1. Causas de la duplicidad La duplicidad de inscripciones registrales es un fenómeno que compromete la seguridad y certeza jurídica en el sistema inmobiliario, creando distorsiones que afectan la integridad de las transacciones. Este problema se refiere a la existencia de múltiples partidas para el mismo bien inmueble, lo que puede manifestarse a través de superposiciones totales o parciales de las superficies registradas. Implica una duplicidad de registros para un mismo predio, bien sea por error o por falta de precisión en el sistema registral, afectando la claridad sobre quién es el propietario real y cuál es la situación jurídica actual de los predios o inmuebles involucrados. Según el artículo IV del Título Preliminar del RGRP, la duplicidad se define como el registro repetido de un mismo inmueble, ya sea total o parcialmente, lo que puede generar confusión en el sistema registral e inmobiliario (Torres, 2021). Este fenómeno altera el flujo de información y dificulta la resolución efectiva de conflictos y la correcta identificación de los propietarios. Existen varios problemas asociados con la duplicidad, como la falta de un procedimiento claro para resolver las superposiciones de registros, especialmente en casos de renuncia de área. Aunque la jurisprudencia ha considerado esta renuncia como una posible solución (Res. 266-2017-SUNARP-TR-L), la normativa oficial no la incluye, y el proceso legal establecido es el "cierre de partidas", que implica eliminar la partida más reciente o incompatible, requiriendo la intervención de Gerencia. Sin embargo, este proceso puede generar retrasos y complicaciones debido a la falta de un registro centralizado o un control adecuado (Gonzales, 2021). Las causas de la duplicidad son diversas y se atribuyen a varios factores, como la facilidad en el proceso de inmatriculación sin controles adecuados que se realizaba antiguamente, lo que ha facilitado la duplicidad, especialmente antes de la implementación del Decreto Legislativo N° 1209 (Mejorada, 2010). También se destaca la ausencia de un soporte gráfico catastral, ya que sin una base gráfica oficial precisa, los registros pueden presentar inconsistencias o superposiciones, agravando el problema en países como Perú (Torres, 2021). La desconexión entre el Registro y los organismos catastrales impide la correcta sincronización de los datos, favoreciendo registros duplicados (Mendoza, 2014). Por último, la ausencia de uniformidad en la identificación de los predios, debida a la diversidad en los métodos 31 de medición y la falta de estandarización, contribuye a las discrepancias en los registros, aumentando la posibilidad de superposición de áreas (González & Quintana, 2014). En muchos países resulta difícil integrar y actualizar los datos, ya que el catastro y el registro de la propiedad están controlados por instituciones distintas. Esto dificulta la integración de los datos. Existe la posibilidad de que se produzcan duplicaciones cuando las bases de datos del catastro y del registro de la propiedad no se actualizan de forma armoniosa y sincronizada. Esto podría dar lugar a fichas o partidas duplicadas para una propiedad equivalente. Según González y Quintana (2014), este fenómeno, también puede deberse a varios factores, como la ausencia de un sistema unificado o la presencia de datos catastrales de baja calidad. Inexactitudes en los datos descriptivos: Errores de medición y la desactualización de los planos catastrales también son factores que contribuyen a la aparición de duplicidades. En muchos casos, los registros más antiguos carecen de información gráfica precisa, lo que aumenta el riesgo de superposición y duplicación de registros (Gonzales, 2021). Otra situación frecuente de duplicidad se presenta cuando las propiedades se superponen físicamente. Esto suele ocurrir en zonas donde las delimitaciones territoriales o las mediciones catastrales no están bien definidas, lo que da lugar a que una misma área quede registrada en distintas partidas, ya sea de forma parcial o total. La imprecisión en las mediciones, así como el uso de distintos sistemas de medición, pueden contribuir a estas superposiciones, generando la existencia de registros duplicados. (Torres, 2021). Existe la posibilidad de que se presenten duplicidades durante el proceso de registro debido a fallas humanas o tecnológicas. Es posible que estos errores se produzcan cuando un registro se genera varias veces sin reconocer la presencia de una partida ya existente y anterior en la base de datos. Esto suele ocurrir cuando no existe un método automatizado eficaz para identificar duplicados o cuando los procedimientos de calificación y control de calidad no son lo suficientemente rigurosos. Para solucionar la duplicidad de inscripciones, es necesario adoptar un enfoque integral que contemple la implementación de sistemas gráficos catastrales unificados, la mejora de los procesos de medición y la integración entre los registros de propiedad y el catastro. Solo con un sistema más robusto y preciso se podrá garantizar la seguridad jurídica y la confianza en las transmisiones inmobiliarias, contribuyendo así a la reducción de conflictos legales y a la mayor certeza en el tráfico inmobiliario I.3.5.2. Principios afectados por la duplicidad de partidas Las duplicidades de partidas socavan significativamente los principios fundamentales del sistema registral, ya que distorsionan una información que se pretende que sea precisa e inequívoca. Estas distorsiones además de comprometer la integridad del registro, socavan la 32 seguridad jurídica y la confianza en las actividades comerciales inmobiliarias. A continuación, se analiza en detalle el impacto de las inscripciones duplicadas sobre los principios fundamentales del registro de la propiedad. - Principio de Especialidad El principio de especialidad señala que cada propiedad, persona o entidad jurídica debe contar con un único registro, en el que se consignaran todos los actos y derechos asociados a ella. Conforme a este principio, cada bien inmueble o persona jurídica debería estar identificado por una sola partida registral, asegurando así la precisión y claridad de la información (Salazar, 2023). No obstante, la existencia de partidas duplicadas altera este principio, al generarse múltiples registros para un mismo bien, lo que crea confusión respecto a la titularidad y los derechos asociados. En lugar de disponer de un registro único, preciso y completo, los bienes afectados por duplicidades presentan información dispersa y contradictoria, dificultando la correcta identificación de los derechos de propiedad y generando incertidumbre en el mercado inmobiliario y sus operaciones. - Principio de Legitimación El principio de legitimidad postula que los actos inscritos en el registro se presumen ciertos y se consideran válidos mientras no se demuestre lo contrario, ya sea en sede administrativa o judicial. Este principio se ve menoscabado por la duplicidad de partidas, ya que crea incertidumbre y la posibilidad de reyertas legales, sobre el verdadero titular de un bien inmueble, en lugar de asegurar la certeza de los derechos de propiedad. La duplicidad en los registros, crea una apariencia de legitimidad que puede ser cuestionada cuando surgen conflictos entre inscripciones contradictorias. Según Salazar (2023), la duplicidad socava la confianza en la validez de los registros y los actos jurídicos basados en ellos, debilitando la eficacia del sistema registral. Dicho de otro modo, este principio implica la presunción de autenticidad que recubre a los derechos que obran inscritos en el Registro, surtiendo estos todos sus efectos, mientras no exista una rectificación o una declaración de invalidez por parte de instancias judiciales o administrativas. La relevancia de esta afectación radica en el riesgo que supone la posibilidad de transferencias realizadas por quienes aparecen como titulares pero que no necesariamente ostentan el derecho como tal, a causa de la información inexacta que se publicita. - Principio de Publicidad Registral Este principio garantiza que la información obrante en el registro sea accesible a todos los particulares, fomentando así la transparencia y la seguridad en las operaciones en el mundo inmobiliario. Adames (2023) sostiene que este principio es esencial para prevenir disputas legales y malas prácticas, ya que la información obrante en el registro, debe estar públicamente disponible 33 y accesible. Sin embargo, este principio se ve atacado negativamente por la duplicidad de partidas, que introduce asienos que pueden llegar a ser contradictorios entre sí, o redundar en una determinada información, lo que puede generar ambigüedad o confusión sobre la titularidad de una propiedad. Esto impide el acceso directo y sin obstáculos a la información registral y aumenta la probabilidad de que terceros realicen actos de disposición, basadas en datos inexactos o incompletos. Además, la duplicidad puede llevar a compradores e inversores a tomar decisiones erróneas, ya que pueden suponer que la propiedad está correctamente registrada cuando, en realidad, existen conflictos sobre su titularidad. I.3.5.3. La duplicidad de partidas y la publicidad registral La duplicidad afecta significativamente al principio de publicidad registral, que garantiza que la información que yace en los registros públicos sea de fácil acceso y esté a disposición de todos los interesados. Este principio garantiza la seguridad jurídica en las actividades comerciales inmobiliarias al lograr la publicidad de los actos inscritos, lo que proporcionará certeza sobre la titularidad y los derechos asociados a la propiedad que ostenta la empresa inmobiliaria. Por otro lado, la fiabilidad de la publicidad registral se ve comprometida debido a la introducción de confusión y distorsión en la información que se inscribe como consecuencia de la duplicidad de asientos. El fenómeno conocido como duplicidad se refiere a la existencia de varios partidas para el mismo individuo, persona jurídica o propiedad. También incluye la superposición de áreas que están registradas en diferentes asientos. Por otra parte, además de la duplicación física de los registros, también se produce la superposición de áreas enteras o parciales entre los inmuebles, lo que a su vez aumenta la posibilidad de que se generen inconsistencias o errores durante la identificación de los derechos de propiedad, como afirma Salazar (2023). Debido a que la publicidad registral es fundamental para asegurar que los derechos e información de los predios sean exactos y transparentes, esta circunstancia genera un ambiente de incertidumbre y falta de confianza. I.3.5.4. Repercusiones en el Registro • Falta de claridad sobre la titularidad de la propiedad Es posible que haya incertidumbre sobre el propietario genuino de la propiedad si se crea más de una partida para la misma propiedad como resultado de la duplicación de inscripciones. Es posible que el público en general tenga acceso a información contradictoria, lo que socava la fiabilidad del registro público. Como consecuencia, es posible que dos o más personas reclamen la propiedad del mismo terreno, lo que puede dar lugar a conflictos judiciales y minar la seguridad jurídica de los acuerdos en el rubro inmobiliario. Además, si los registros no están debidamente actualizados o consolidados, la información que proporciona el registro podría no representar con exactitud el estado jurídico real de la propiedad. Esto dificulta que terceras partes confíen en la 34 legitimidad de las transacciones que se apoyan en la información que el registro facilita. • Peligro de fraude y falta de buena fe También existe la posibilidad de que las inscripciones duplicadas faciliten la comisión de fraudes, ya que personas inescrupulosas podrían aprovechar la falta de claridad de los datos para concretar actividades ilícitas. Es posible que un propietario se esfuerce por vender una propiedad sobre la que tiene aparentes derechos registrales en una de las partidas, engañando así a un comprador que comprueba la información publicitada en una de las partidas pero ignora las inscripciones que obran en una partida duplicada y que son incompatibles. En consecuencia, se produce un escenario en el que las transacciones se realizan de mala fe, lo que se opone frontalmente a los valores de confianza y apertura que debe dar el registro público (Ortega, 2023). Es posible ocultar la verdadera situación jurídica de la propiedad aprovechando un caso de duplicidad, lo que supone un peligro no sólo para los particulares, sino también para el sistema registral en su conjunto. Esto se debe a que la duplicidad permite la posibilidad que más de una persona ostente la titularidad de una misma propiedad. • Obstáculos que impiden la aplicación de las decisiones judiciales También existe la posibilidad de que las inscripciones duplicadas dificulten la ejecución de las resoluciones judiciales. Es posible que la presencia de documentos duplicados dificulte la ejecución de la decisión de un juzgado que ha declarado la propiedad de un bien o que ha resuelto un litigio sobre la propiedad del bien. Podría ser difícil para los tribunales identificar cuál de las inscripciones de una propiedad es legítima o si es necesario cambiar ambas inscripciones si la propiedad está registrada bajo numerosas partidas. En consecuencia, esto da lugar a la introducción de dudas en la ejecución de las resoluciones judiciales, lo que puede hacer que la resolución de los asuntos jurídicos relativos a la propiedad se retrase o incluso se impida por completo (Salazar, 2023). I.3.5.5. Procedimiento administrativo de cierre de partidas por duplicidad en caso de incompatibilidad de asientos Uno de los procedimientos que se han establecido en el reglamento que se encuentra vigente para la SUNARP es el de oposición. Con ello se busca garantizar el respeto al debido proceso y al derecho de defensa, así como proteger a los terceros que han participado en negocios jurídicos con la intención de lograr un fin conexo (Salazar, 2023). Cuando existen dos o más partidas que tienen inscripciones incompatibles entre sí, se lleva a cabo el procedimiento que se realiza a nivel administrativo en la SUNARP, que finiquita la duplicidad de partidas. La autoridad encargada de dar solución a esta situación es la Unidad Registral. Este órgano inicia el proceso, clausura los registros en conflicto y notifica a los titulares 35 y a los sujetos que se hayan visto afectados por inscripciones fraudulentas o indebidas mediante el uso de una resolución oficial (Salazar, 2023). El procedimiento administrativo se rige por los artículos 56 al 63 del T.U.O. del RGRP. Como dato adicional de interés, el artículo 62 del citado organismo de control establece que el procedimiento de cierre de partidas tiene por objeto impedir la inscripción de nuevos actos o contratos y publicitar dicha situación de duplicidad en ambas partidas, incluso con incorporación de mensajes electrónicos configurados por el Área de Informática. El procedimiento en sede administrativa, destinado a cerrar una de las partidas duplicadas, es indispensable para la confirmación de la seguridad jurídica y las correctas transacciones inmobiliarias. A continuación, se detalla de manera secuencial el proceso establecido para gestionar los casos de duplicidad de inscripciones, conforme a lo estipulado en el RGRP. 1. Identificación de los casos La duplicidad de partidas, se descubre generalmente durante el proceso de revisión y evaluación de los títulos ingresados al registro, o puede ser puesta en conocimiento de cualquier parte interesada en el asunto, como los titulares de la finca, los registradores o las autoridades competentes. En cuanto se detecta la duplicidad, se inicia desde el principio el procedimiento administrativo para resolver la situación. Para ello, es necesario determinar si las partidas duplicadas se refieren a la misma finca o si hay zonas que están sobre inscritas en otros registros. Este es un paso esencial para determinar la naturaleza del problema. 2. Puesta de conocimiento ante la Unidad Registral Una vez que se determina que existe duplicidad, se envía la información a la Unidad Registral pertinente, que es la llamada para adoptar las decisiones correspondientes para solucionar la incidencia. Tal como establece el artículo 57 del Reglamento, el Jefe de la Unidad Registral, está facultado para dictar una resolución debidamente motivada, en la que se detallan minuciosamente las actuaciones que se requieren llevar a cabo. Es responsable de determinar si es necesario adoptar medidas, como el cierre de alguna de las partidas involucradas y el traslado de asiento, de corresponder. Es decir, una vez identificada la duplicación incompatible existente, el órgano correspondiente dispone el inicio del trámite administrativo para cerrar la partida que corresponda, ello mediante una resolución debidamente fundamentada, en la que se ordena, además, la extensión de anotaciones en las partidas, poniendo de conocimiento general la existencia de tal situación. Asimismo, para reforzar su difusión se publicará un aviso en el diario oficial del Perú, El Peruano, y en otros medios de comunicación de circulación nacional. Asimismo, se difundirá la información en la página web de la SUNARP. 36 El anuncio contendrá datos relevantes respecto del trámite en curso, tal como la resolución emitida, así como el funcionario que lo autoriza, detalles o descripción de las partidas en cuestión, identificación de los titulares registrales, y finalmente la indicación de que cualquier persona que tenga interés, tiene la posibilidad de formular su oposición. 3. Notificación a los titulares. Posterior a la emisión que dispone el inicio del trámite, lo siguiente es la notificación que se realiza a las personas que se publicitan como titulares registrales de las partidas involucradas, o de quienes sus derechos podrían verse vulnerados por un posible cierre, siguiendo los lineamiento de la notificación previstos en la Ley Nº27444, ello con el objetivo de que, quien lo considere pertinente formule debidamente una oposición al cierre, dentro del plazo determinado, que en este caso son 60 días posteriores a la notificación. El procedimiento concluye si se presenta oposición en tiempo y forma, y la discrepancia existente se resolverá por vía judicial. En caso de que las partes implicadas estén interesadas, tienen expedito su derecho de acudir a un juzgado para que declare la nulidad los actos inscritos en las partidas duplicadas o que revoque los registros incompatibles entre sí, respectivamente. Si por el contrario, vencido el plazo indicado no se advierte la formulación de oposición por ninguna de la partes, se procede a cerrar la partida de menor antigüedad. Es preciso mencionar que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 62 del procedimiento, se establece que no se impedirá la inscripción de nuevos actos en las partidas involucradas, mientras que no se proceda a la conclusión del procedimiento y consecuentemente el cierre de dicha partida. Sin embargo, la afectación producto de un eventual cierre, si repercutirá sobre la totalidad de asientos. Finalmente, cuando se haya extendido una anotación que indique el cierre de esa partida, no será posible proceder a la inscripción de actos nuevos. Empero, la norma es clara al indicar que esta situación de cierre, no significa de ninguna manera, que se esté declarando como invalido uno o todos los asientos que componen la partida ahora cerrada, siendo esa una facultad de los órganos jurisdiccionales. I.3.5.6. Superposición Parcial y Desmembración Según el artículo 63, la anotación de cierre debe indicar que sólo una parte del terreno está sujeta a cierre cuando la duplicidad se convierte en el resultado de una superposición parcial de propiedades. Para que la extensión de la superposición pueda determinarse con precisión, es necesario que especifiquen los límites precisos y las medidas perimétricas de la zona afectada. En este caso concreto, deberá facilitarse una descripción de la ubicación y de la zona afectada. En caso de superposiciones producto de independizaciones en las que se ha omitido la 37 extensión de los asientos correspondientes de modificación de área, ni la anotación que deje constancia en la partida matriz del desmembramiento, se procederá a regularizar la situación extendiendo los asientos y anotaciones faltantes a fin de rectificar la superposición en los casos de independización y desmembración. Esto se lleva a cabo en el caso de que se descubra una superposición como resultado de un proceso de independización no registrado adecuadamente. Para concluir, el T.U.O. del R.G.R.P. distingue entre duplicidad de registros idénticos, duplicidad de registros con registros compatibles y duplicidad de registros con registros distintos en sus artículos 58 y siguientes. Debido al hecho de que las inscripciones en cuestión incluyen actos idénticos, no habrá problemas significativos en los dos primeros casos para informar. Por tanto, se dará de baja la partida más reciente, mientras que la más antigua continuará abierta al público. No obstante, en caso de partidas con asientos compatibles entre sí, las anotaciones de la inscripción más reciente se trasladarán a la más antigua como mera continuación. Dado que se trata de un tema significativo, surge una situación diferente junto con la duplicidad con inscripciones incompatibles. No obstante, la investigación indica que, incluso cuando hay compatibilidad entre las inscripciones, surgen problemas durante el proceso de cierre de la más reciente. Esto se debe a que las inscripciones que datan de hace muchos años atrás, carecen de un expediente técnico que permita la individualización de cada propiedad, lo que genera dudas sobre la efectividad del estudio de materiales. En este contexto, es crucial reconocer la dificultad de aplicar métodos avanzados de identificación a propiedades ya registradas, ya que tales métodos utilizan representaciones y prácticas irregulares. Así, si la delimitación de una propiedad es deficiente, no se puede reemplazar simplemente por una descripción georreferenciada, ya que esto implicaría asignar un espacio específico a la propiedad y podría llevar a la invasión de propiedades en trámite. (Año 2017, Amado). Según Gonzáles (2016), el registro, que actúa como una representación de índole formal de la realidad jurídica, podría proporcionar información incorrecta o imprecisa, lo que requiere acciones correctivas mediante medidas de conservación o acciones extrajudiciales. Además, es fundamental considerar los objetivos del litigio en relación con las medidas cautelares y ejecución. En cuanto al procedimiento estudiado, en el Registro de Predios, es importante resaltar la Resolución de la DTR de la SUNARP, número 008-2022-SUNARP/DTR, de fecha 11.02.2022. Esta resolución ha establecido lineamientos clave para abordar los casos de duplicidad registral, lo que contribuye a la estandarización y coherencia de las operaciones de las Unidades Registrales en todo el país. Esta normativa es fundamental para asegurar una gestión adecuada de los registros y garantizar la seguridad jurídica. 38 A continuación, se explicarán detalladamente las particularidades mencionadas en el razonamiento anterior: a. Detección de la Duplicidad Cuando se recepciona la