Sistema registral constitutivo para el aseguramiento del tracto sucesivo en la transferencia de propiedad inmueble, Cercado de Ica, 2024

Abstract

En los casos en que el derecho de propiedad recae sobre un inmueble, estaremos ante una propiedad predial, la misma que esta normada por el art. 949 del Código Civil, el mismo que limita su transferencia en solo el acuerdo de voluntades y el título donde ello se encuentre plasmado, por lo que en nuestro país se cuenta con un sistema de tipo constitutivo para formalizar la propiedad inmueble, no siendo necesario que esta se inscriba en Registro Públicos, lo que en principio podría ser beneficioso para acelerar el tracto, sin embargo, se podrían generar situaciones de inseguridad ante actos de mala fe en los que concurran más de un acreedor a reclamar el mismo derecho y, sobre todo, ante la duda de ellos mismos sobre su titularidad. Esta situación ha resultado bastante debatible, en le medida que el tráfico inmobiliario podría verse afectado, así como la propia seguridad jurídica, situación que ya venía siendo discutida antes incluso del Código de 1984, puesto que sobre el de 1936 se plasmaron posiciones a favor de un sistema consensual (declarativo) y otro por el registro (constitutivo). En esa línea, los costos, un mejor catastro, la existencia de zonas rurales y la falta de cultura registral son algunas de las razones que justifican contar solo con un sistema declarativo. Precisamente, SUNARP funciona la responsable de inscribir y publicitar actos, contratos, derechos, así como la titularidad de personas, brindando seguridad jurídica, por ello, la intención de la investigación ha sido analizar la necesidad de contar con un sistema constitutivo que revalore el uso del registro, dándole mayor formalidad, que permita utilizarlo frente a terceros, además, si su naturaleza publicitaria permitiría que se genere una presunción de veracidad del acto por sobre otros que no se registren, asegurando la eficacia del tracto.

In the cases in which the property right is over a real estate, we will be dealing with a real estate property, which is regulated by art. 949 of the Civil Code, which limits its transfer in only the agreement of wills and the title where it is embodied, so that in our country there is a system of constitutive type to formalize the real estate property, not being necessary that this is registered in the Public Registry, which in principle could be beneficial to accelerate the tract, however, situations of insecurity could be generated before acts of bad faith in which more than one creditor concur to claim the same right and, above all, before the doubt of themselves about their ownership. This situation has proved to be quite debatable, to the extent that real estate traffic could be affected, as well as legal certainty itself, a situation that had already been discussed even before the 1984 Code, since positions in favor of a consensual system (declarative) and another by registration (constitutive) were established on the 1936 Code. Along these lines, costs, a better cadastre, the existence of rural areas and the lack of registry culture are some of the reasons that justify having only a declarative system. Precisely, SUNARP is responsible for registering and publicizing acts, contracts, rights, as well as the ownership of persons, providing legal certainty, therefore, the intention of the research has been to analyze the need to have a constitutive system that revalues the use of the registry, giving it greater formality, which allows its use before third parties, in addition, if its publicizing nature would allow it to generate a presumption of veracity of the act over others that are not registered, ensuring the effectiveness of the tract.